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小區物業管理這些難題,該如何求解?

時間:2019-01-29 13:42:56作者:

物業費調整有著怎樣的技術難題?

如何喚醒沉睡的住宅維修基金?

停車費一漲再漲是市場行為還是漫天叫價?

看似一地雞毛的住宅物業問題背后卻是制度供給上的不足。

備受關注的《上海市住宅物業管理規定修正案(草案)》(以下簡稱《修正案(草案)》)已提交市人大常委會一審。日前,市人大常委會法工委就《修正案(草案)》召開多個座談會聽取意見建議。物業管理業內人士與市人大代表就物業管理的痛點難點進行了探討。

01

問題1

物業費調整步入“怪圈”

物業費調整觸動著居民們最為敏感的神經。物業費要上調,居民不買賬;物業費不上調,物業又難負重擔最終“拋盤走人”,這似乎成了小區物業工作中的“怪圈”。古北物業的負責人徐躍明對此深有感觸。作為行業專家,他參加了盧灣都市花園物業費價格機制評估工作,這個建成十多年的小區就是面臨了調價的難題。

“2014年物業管理費是2.14元,如今物價上漲人工撐不住了,要調價,物業管理報了預算,每平方每月2.78元?!斃煸久袼?,業主委員會認為此次漲幅超過了30%,居民表示了異議,于是就請專家進行評估。徐躍民等專家經過對該小區物業的科目和細分類的內容評估發現,小區物業的成本確實很高,“2018年一名保潔工合規合法用工將近4000元?!庇謔?,專家組出具的評估意見為物業管理費在3.5元每平方米。有了專家組的專業意見,經過物業和業主代表的協商,最終雙方退了一步,統一到2.58元。

這一調價成功的案例,讓徐躍明感受到了民主協商的重要性:“把市場當中需要慢慢規范的東西通過法律合同的約定就成功了?!痹謁蠢?,有一個合理的協商機制比硬性規定服務標準和定額更具操作性。他指出,《修正案(草案)》規定了“市房屋行政管理部門應當定期發布住宅小區物業服務的標準和定額,行業協會應當定期發布物業服務價格監測信息供業主和物業服務企業協商物業服務費時參考”。徐躍明認為,物業管理作為一種服務,是一種特殊商品,不同于在商場里面看到的一般商品。物業服務是一個過程,是可定性不可定量的,是可以計時又可以計量的?!拔鏌搗褡魑恢治扌蔚姆窆?,很難結合到一個點上,把服務的質量和價格通過一個定額去涵蓋或者解決,也不利于社會資源市場化配置的原則?!斃煸久魅銜?,目前沿用的標準還是2007年市政府通過主管部門發布的標準,五類最高標準就是每平方米每月2.3元,而這個最高價一限定,10年里缺乏一個聯動機制。

“一統十年,管理費動不了,每年物業管理成本在不斷增加,這使整個物業服務提供的價值和價格發生了背離?!斃煸久魎?,市場化價格機制前提是合法合規,包括物業管理企業的用工體制,然而現實的狀況不容樂觀,一些項目低標準收費,在整個運作過程當中超時用工,違規用工甚至有時候侵害員工利益的現象時有發生。因此,徐躍明建議,在物業管理行業協會定期公布價格監測信息同時,需建立一個行業物業管理費收費價格的協商和評估機制,使相關工作的邊界更加清晰。

02

問題2

舊房待修維修資金續籌難

隨著住宅使用年限增長,維修就成了居民們的頭疼事,物業管理中的棘手事。眾所周知,住宅專項維修資金是物業保修期滿后專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造所需儲存的資金,是物業的“養老金”。房屋日益老化,動用專項維修資金維修、更新及改造房屋共用設施設備的需求也在上升,專項維修資金余額不足的問題逐漸暴露,續籌難的矛盾日益凸顯。

為此,《修正案(草案)》針對現實中業主大會往往難以或者遲遲不作有關專項維修資金續籌決定的情況,規定業主大會未在九十日內作出決定的,應當采用分期交納籌集方式,并明確了具體程序和標準要求。需要說明的是,對于業主經催告后仍不交納專項維修資金的情形,此次修改結合司法判例實踐,規定業委會經業主大會決定,可以依法向法院起訴業主。

值得一提的是,對外墻脫落、電梯故障等緊急維修情況下專項維修資金列支渠道不暢問題,在原有規定基礎上作了完善:業委會未在七日內通過緊急維修更新方案的,由政府組織先行修繕;修繕費用經審價后,憑區房管部門出具的支取通知和中介機構的審價報告,在專項維修資金中列支。

對此,三湘物業的負責人曾憲民表示,物業緊急維修時會遇到機構認定難題。業主大會成立前電梯、水箱等出現故障需要緊急維修,盡管原來法規沒有對電梯之類的維修需要相關機構認定的規定,但在實際操作當中,卻常常被要求經過相關機構認定。

“電梯維修中,如果是一塊主板壞了,花費少則五六千元多則上萬元?!痹苊癖硎?,有些基層房管部門不知道如何認定,于是就不批準,這也導致物業公司就電梯維修問題吃了“啞巴虧”。尤其是在前期物業管理階段,物業常常為了居民日常生活,不動用維修資金,而搶時間維修。由于時間限制,沒有辦法找相關機構認定,即便認定也要走流程,缺乏操作性。為此,他建議遇上此類緊急情況能夠“急事急辦”,不需要經過相關機構鑒定而是先修后認定。

對此,市人大代表俞悅也對緊急維修前先要經有資質的鑒定機構出具認定而有所擔心?!罷獗始ǖ姆延酶糜傷闖??”俞悅說,居民在房屋需要維修時常常認為是建筑質量問題,需要建設部門來出這筆費用。而有些部門則認為房屋需要維修的問題是房屋正常的一個折舊。俞悅表示,為了防止出現扯皮現象,希望在法規中能進一步明確鑒定認定的費用該由誰出。

市人大代表屠涵英表示,及時組建業委會對于住宅維修資金的有效使用至關重要,但由于組建業委會需要在鄉鎮人民政府、街道的指導下進行,因此組建的速度遠遠跟不上需求。她在走訪中了解到虹口區有個街道,一年有90多個業委會成立,但成立改選一個業委會非常復雜,有20多項公告。因此她建議在對建設單位符合成立業主大會條件沒有申報有罰則的同時,對鄉鎮人民政府、街道等相關部門沒有及時組建的行為也要有所約束,從而倒逼政府通過購買服務加快業委會組建流程。

03

問題3

小區停車難題難解

本市汽車保有量的持續上升,也導致停車難成為滬上不少小區的共性問題。國家放開小區停車價格后,開發商大幅提高產權車位租賃價格,天價停車位的問題也時常見諸報端。

因此,《修正案(草案)》特別對停車問題作了規定:停車位少于或者等于房屋套數的,一戶只能購買一個車位;前期物業服務合同中應當對產權車位的租賃價格予以約定。業主大會成立前,收費標準不得擅自調整;業主大會成立后,需要調整的,應當向區房管部門備案。要求市物業管理行業協會發布停車收費標準的價格監測信息,供業主和開發商參考。

俞悅對法規規定了停車位一戶一位表示贊同,但在她看來,停車位的收費在走向市場的過程中還是有一些問題。俞悅曾經處理過一起因為停車費漲價而引發的物業糾紛。由于漲價幅度過大,造成了居民很大的爭議。她認為,停車位作為特殊商品,和其他讓市場進行資源整合的商品不一樣。她認為應當對于停車位的合理價格有相應的監管,不能光靠一個備案了事,防止開發商就停車位的租賃價格“漫天要價”。

瑞安房地產負責人過耀東表示,目前車位出租租金比較低造成業主不愿意買。他表示,《修正案(草案)》規定了建設單位尚未出售停車位應當出租給業主使用停放車輛,不得以只售不租為由拒絕出租。他認為應當區別其中的不同情況。對于一些小區比如車位有多余的,配比超過1:1的,針對多余沒有賣出去的車位,建議允許開發商賣給第三方由其進行經營。

法律界人士在座談中針對停車費的問題表示,業主大會成立之后調整物業相關收費標準,應當向房屋行政管理部門備案。對于沒有備案的情形,應該設立相應的罰則,以此督促相關單位更積極的進行價格備案。該人士認為,如果沒有相應的罰則,就會導致業主認為相關單位沒有去備案,質疑其調整或者收取停車費合法性。



來源:搜狐

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